SETTORE 3° URBANISTICA

ESAME ISTANZE SOGGETTE AD APPROVAZIONE DI PIANO ATTUATIVO

PRATICA EDILIZIA:  n.369/2013 Prot.  n. 13052 del  03.10.2013
Intestatario: Gonnelli Costruzioni srl
Oggetto Intervento: Piano attuativo del comparto PA21b di cui alla scheda norma dell’allegato I delle NTA del R.U.. via Quasimodo 
Tipo atto Amm/vo: Deliberazione 
Individuazione del R.U.  Zona: “Sub-Sistema dell’edificato di recente formazione, ambito 2b- aree di espansione di nuova previsione ove è stata adottata la disciplina di cui all’art. 24 delle NTA con specifica scheda norma “PA21b”di cui all’allegato I del R.U. 
ELABORATI GRAFICI: TAV dalla n.1 alla n.9 e tavola aree da cedere

RELAZIONE ILLUSTRATIVA

Premesso il seguente quadro di riferimento urbanistico è attualmente formato da: 
- che il quadro di riferimento urbanistico comunale è attualmente formato da :
- Piano Strutturale, adottato con delibera consiliare n° 25 del 25.03.2004, ed approvato con delibera C.C. n.68 del 27.06.2005, e successiva variante adottata con Deliberazione del C.C. n. 73 del 29.12.2011 e approvata con Deliberazione del C.C. n. 11 del 24.04.2012
- Regolamento Urbanistico redatto ai sensi dell’art 55 della L.R. 1/2005 e s.m., adottato con Delibera Consiliare n° 39 del 07.08.2008 e approvato con Delibera Consiliare n. 25 del 17.04.2009 e pubblicato sul BURT n. 21 del  27.05.2009, e successiva variante adottata con Deliberazione del C.C. n. 73 del 29.12.2011 e approvata con Deliberazione del C.C. n. 12 del 24.04.2012 
- Piano di classificazione acustico approvato con Delibera Consiliare n. 50 del 17.05.2005 e regolamento di attuazione approvato con Delibera Consiliare n. 51 del 17.05.2005 

Visti i seguenti atti di pianificazione territoriale:
- P.I.T. adottato con deliberazione del Consiglio Regionale n° 45 del 04.04.2007 ed approvato con con delibera C.R. del 24.07.2007;
- P.T.C. approvato con deliberazione del Consiglio Provinciale n° 100  del 27.06.2006;
- Piano di Assetto Idrogeologico (P.A.I.) adottato con Delibera n° 185 del Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino Fiume Arno in data 11.11.2004  e approvato con D.P.C.M. del 06.05.2005 
( G.U. n.230 del 03.10.2005);

La  domanda è stata presentata in data 03.10.2013  Prot.  n. 13052 dalla soc. Gonnelli Costruzioni srl, pratica urbanistica n. 369/2013, in qualità di proprietario maggioritario delle aree  interessate , contraddistinte nel Catasto Terreni  del Comune di Ponsacco al foglio 15  particelle n.432,490 in parte, relativa al comparto PA21 b nel quale ricadono anche le seguenti aree :
Foglio 15 particella n° 623 (in parte) intestata al Comune di Ponsacco
Foglio 15 particella n°° 523 (in parte) intestata alla cooperativa edificatrice interprovinciale “Le Civette” con sede in Scandicci come da dichiarazione dello  stesso e dal riscontro della documentazione presentata in atti presso il Servizio Urbanistica;

Valutato il Piano presentato per l’attuazione del comparto PA21b di cui alla scheda norma dell’allegato I delle NTA del R.U. vigente, redatto dall’Arch. Bracci Fabrizio composto dai seguenti atti ed elaborati depositati agli atti della pratica : 

- relazione tecnica e NTA

- Documento di valutazione dei profili ambientali e territoriali.

- Perizia delle opere da realizzare  relative alle aree pubbliche da cedere 

Tav 1 Stato attuale – Inquadramento catastale , piano parcellare,  Doc.fotografica; 

Tav 2 Stato attuale – piano quotato profili altimetrici

Tav 3 Stato di progetto-planimetria e opere di urbanizzazione

Tav 3bis Stato di progetto-dimensionamento stradale

Tav 4  Stato di progetto-suddivisione spazi pubblici e privati, dimensionamento

Tav 5 Stato di progetto-profili altimetrici, regimazione acque

Tav 6 Stato di progetto-servizio raccolta acque meteoriche e reflui

Tav 7 Stato di progetto-indici urbanistici

Tav 8 Stato di progetto- indicazioni piantumazioni

Tav 9 Stato di progetto- dettagli edifici

- valutazione previsionale di clima acustico

- Relazione geologica  ai sensi del DPR 53/R del 25.10.2011

INQUADRAMENTO URBANISTICO. NORME R.U.

L’area interessata dal Piano attuativo di cui trattasi, è individuata nel R.U. vigente come zona: “Sub-Sistema dell’edificato di recente formazione, ambito 2b- aree di espansione di nuova previsione ove è stata adottata la disciplina di cui all’art. 24 delle NTA con specifica scheda norma PA21di cui all’allegato I del R.U. , pertanto alla luce di quanto riportato dalla normativa di riferimento, nelle prescrizioni e orientamenti per la progettazione viene indicato :“ Una particolare attenzione dovrà essere posta nella progettazione degli spazi di uso pubblico, i quali oltre a soddisfare il fabbisogno di parcheggi  e di verde, dovranno svolgere una funzione di riqualificazione urbana di connessione con il tessuto esistente. In tal senso è opportuno prevedere tale collocazione prospiciente alla viabilità.”  

La specifica scheda norma, suddivide il comparto PA21 in due sub-comparti, il  PA21a e PA21b  e nello specifico:

Sulla base della vigente scheda norma, è stato impostato il progetto di piano. Riportiamo di seguito alcuni dei parametri urbanistici :
PARAMETRI URBANISTICI - COMPARTO PA21b	

	STATO PROGETTO	
Superficie territoriale	5140	
Superficie a standard territoriale da cedere	Mq. 3085 di cui:
- strade e parcheggio mq. 506
- verde e camminamenti mq.1973
- parcheggio mq 606 	
Superficie fondiaria	2055 mq	
H Max	7,5 mt	
Distanza dalla strada  	7,5 mt	
Distanza dai confini   	5 mt	
Superficie utile	679 mq.	
Volume Max	2004 mc.	

Come evidenziato negli elaborati grafici allegati all’istanza, la proposta  progettuale  del comparto PA21b,   prevede la realizzazione di un tratto di strada di collegamento con la viabilità già esistente, e con area di proprietà comunale oggi adibita a parcheggio nonché la realizzazione di una area a parcheggio lungo strada e  verde. Relativamente al verde, viene realizzata e ceduta anche un’area a ridosso del Fosso Rotina quale fascia di rispetto.
La destinazione dell’area di nuova espansione  prevede esclusivamente  residenza e  nello specifico viene previsto la realizzazione di due edifici (1 e 2) posti al lato nord del comparto.
Come evidenziato nell’elaborato grafico n.1 , all’interno del comparto ricade una piccola porzione di area 
( mq.73) facente parte della più grande particella n° 523 del foglio 15 di  mq. 130 di altra proprietà che non ha aderito alla presentazione del piano, nonostante dalla documentazione allegata agli atti, la ditta proponente abbia mandato comunicazioni .
L’ufficio Urbanistica con nota del 07.01.2014 prot n.170,  ha provveduto ad inviare comunicazione alla ditta intestataria di tale area invitandola a far pervenire comunicazioni in merito alla volontà di adesione o meno alla attuazione del comparto, riservandosi di apportare eventuali modifiche di perimetrazioni al comparto in caso di comunicazioni con esito negativo o di assenza di comunicazioni, in sede di approvazione del piano.
Come si può vedere dagli elaborati grafici, su tale area è stata prevista un’area destinata a parcheggio e verde, quindi la ipotetica nuova perimetrazione vedrebbe anche una modifica al parcheggio, ma vista la minima entità, ciò non comporterebbe rilevanti stravolgimenti all’impostazione generale del piano ed alle superfici dovute.

VINCOLI E CONDIZIONI PER LA FATTIBILITA’ DELL’INTERVENTO
L’unica particolare condizione specifica per il comparto  riportata nella scheda norma , è quella di realizzare il parcheggio pubblico già individuato di previsione quale opere pubblica.
Relativamente ad altri vincoli e condizioni alla fattibilità dell’intervento, non si rilevano problematiche particolari.
Come evidenziato nella relazione geologica allegata, relativamente alla fattibilità del piano viene rilevato che  il battente idraulico massimo prevedibile sull’area di progetto (riferito all’ellevento con Tr 200 anni)  è pari a 30 cm, pertanto viene prescritto: “Si prevede pertanto una sopraelevazione dei marciapiedi e dei camminamenti pedonali di 30 cm.dal p.c. attuale, il piano terreno dei fabbricati verrà sopraelevato di ulteriori 30 cm. Rispetto alla quota di allagamento (+ 0.60 cm dal p.c. attuale).”
Si rimanda comunque alla Relazione geologica redatta dal Dott.Geol.Giovanni Lopane ,  per ogni dettaglio, riferimento specifico e prescrizione da rispettare per l’attuazione dell’intervento proposto ed allo studio ideologico-idraulico di supporto al Piano, redatta dall’Ing.Silvia Lucia

Con nota del 09.01.2014 prot.n. 283 è stato provveduto, ai sensi del DPGR 53/R al deposito al Genio Civile di Pisa, delle indagini geologico-tecniche con il numero 7 del 22.01.2014.

PROCEDIMENTO DI VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA
Relativamente al procedimento di VAS, ai sensi di quanto disposto  dalla L.R. 10/2010 art. 5 bis. Comma 2,  l’intervento non rientra tra quelli da sottoporre a VAS né a verifica di assoggettabilità, in quanto trattasi di attuazione di Piano attuativo che non comporta variante ai piani sovraordinati, sottolineando inoltre che  lo strumento urbanistico vigente, in sede di approvazione, è stato oggetto di valutazione degli effetti ambientali, come da documentazione allegata agli atti approvati.(Relazione di sintesi- valutazione integrata- Regolamento Urbanistico)
Inoltre da riportare quanto disciplinato dall’art.47 delle NTA der R.U. vigente che impone solo  “per gli interventi da attuarsi con Piani Attuativi, che producono nuovo impegno di suolo e carico urbanistico deve essere sviluppata la Valutazione integrata secondo la normativa vigente in materia”.
Pertanto alla luce di quanto disciplinato e che ad oggi non esiste più il procedimento di valutazione integrata, ma rimane l’obbligo di assoggettabilità alla VAS, si può confermare che l’intervento proposto, conforme alle previsioni del  R.U. non è da sottoporre alla normativa specifica di VAS.

OPERE RELATIVE AI  SERVIZI A RETE
Come evidenziato negli elaborati grafici di riferimento e nel computo metrico, la distribuzione dei servizi a rete,  prevede la realizzazione di opere pubbliche per un importo totale di 133.721,90 salvo adeguamenti in sede di progettazione definitiva-esecutiva, mentre le opere relative alla sistemazione a strada e parcheggio su area comunale, ammonta ad € 32.671,00.
Verranno pertanto realizzati sia  un nuovo tratto di viabilità in allineamento e proseguimento all’esistente,   completa di tutti i servizi a rete necessari , realizzati  parcheggi sul fronte strada nonché area a verde pubblico.
Per tali opere, l’ufficio LL.PP. ha emesso in data 14.01.2014, parere FAVOREVOLE in merito alla loro esecuzione , che viene di seguito allegato , nel quale sono state fornite prescrizioni che dovranno essere recepite al momento della stesura del progetto esecutivo .
Relativamente alla previsione della realizzazione delle nuove rete di servizio, è stato depositato agli atti della pratica, relativo fascicolo delle varie istanze agli enti gestori su pareri preventivi per gli allacci.
Per le opere in progetto, la proprietà dovrà sottoscrivere apposita convenzione con il Comune di Ponsacco, con la quale si impegna a realizzare i lavori, prestando apposite garanzie fideiussorie.
Inoltre con la medesima convenzione verrà da parte della proprietà ceduta contestualmente tutta l’area relativa alle opere di urbanizzazione realizzate.
Le suddette opere, così come specificato nella convenzione tipo, adottata dall’Amministrazione, dovranno essere eseguite precedentemente al rilascio dei permessi a costruire dei fabbricati, per assicurare funzionalità ai comparti o comunque contestualmente agli stessi sulla base del cronoprogramma da allegare al progetto definitivo-esecutivo.
Relativamente alle opere realizzate su area comunale, si può considerare , sulla base della perizia presentata, che le stesse possono considerarsi commisurate al valore dei diritti edificatori spettanti sull’area, pertanto la ditta attuatrice, con la realizzazione di tali opere, che riguardano un tratto di viabilità di prevalente interesse comunale, assolve all’obbligo di corresponsione all’Amministrazione pubblica, di un adeguato valore per l’area di proprietà della stessa, che rientra nel perimetro di comparto del Piano.

PROCEDURA:
La proposta di Piano attuativo dovrà essere adottata dal Consiglio Comunale .
Successivamente, a seguito di pubblicazione sul BURT, verrà provveduto al deposito nella casa Comunale per 45 giorni tramite affissione all’Albo Pretorio, di manifesti e relativo avviso sul WEB, durante i quali chiunque può presentare osservazioni in merito.
Decorsi i suddetti termini, il Consiglio Comunale, controdeducendo ad eventuali osservazioni pervenute, provvederà ad approvare il Piano.

Si Allega: 
Parere emesso dal IV settore relativo alle opere di urbanizzazione previste

Ponsacco lì 14.01.2014

Il Responsabile del Procedimento
Arch.Elisabetta Ulivi  
Il Responsabile del 3° Settore
Geom.Alberto Turini